כלי מחקר נדל"ן. מחירי קרקע נלקחים מטקסט המודעה ולא מהחישוב של הלוח, תוכניות המתאר נשלפות ממנהל התכנון, והעסקאות הן רישום רשמי של רשות המיסים.
למה הכלי הזה קיים: לוחות המודעות מחשבים מחיר למ"ר שגוי — הם לוקחים מחיר שנקוב לדונם ומחלקים אותו בשטח הכולל. מודעה שכתוב בה "המחיר 500,000 ש"ח הוא לדונם אחד בלבד" מוצגת בלוח כ-16,667 ₪ לדונם. טעות פי 30. כאן המחיר נקרא מהטקסט, ומודעות מינהל (חכירה) ומושע (חלק בלתי-מסוים) מסומנות בנפרד — כי אי אפשר להשוות עליהן מחיר.
| ₪ לדונם | דונם | סה"כ ₪ | מיקום | בעלות | כותרת | מודעה |
|---|---|---|---|---|---|---|
| טוען… | ||||||
השיטה: תוכנית מתאר כוללנית היא מה שמשנה ייעוד בקנה מידה. הרעיון הוא להיכנס כשהתוכנית במילוי תנאים להפקדה — אחרי שהכיוון ידוע אבל לפני שהשוק תמחר אותו. ציון 100 = חלון הזהב. ציון 50 = מוקדם מדי או מאוחר מדי.
| ציון | יישוב / מרחב | שלב | מחוז | דונם | עדכון | תוכנית |
|---|---|---|---|---|---|---|
| טוען… | ||||||
⚠️ קראו לפני שמסיקים מסקנה ממחיר קרקע:
בעסקאות קרקע רשות המיסים מדווחת את שטח החלקה כולה, בעוד שרוב
העסקאות הן מכירת חלק במושע. לכן כל גרפי ה-₪ למ"ר כאן מחושבים
מנכסים בנויים בלבד — שם השטח הוא של היחידה עצמה והחישוב תקף.
בנוסף מסוננות עסקאות שיוצאות מחוץ ל-2,000–150,000 ₪ למ"ר: אלה רשומות קרקע שסווגו
בטעות כבנוי, והן היו מושכות את החציונים כלפי מטה.
מגבלת מדגם: רשות המיסים מגבילה גולש אנונימי ל-500 העסקאות האחרונות
בכל יישוב. הנתונים כאן הם לכן המדגם העדכני של כל יישוב, לא כל ההיסטוריה שלו.
⚠️ זה לא נפח השוק. רשות המיסים מגבילה גולש אנונימי ל-500 העסקאות האחרונות בכל יישוב, ולכן שנים מוקדמות מיוצגות בחסר. הגרף מראה כמה עסקאות יש לנו לכל שנה — שימושי כדי לדעת על כמה נתונים נשען כל נקודה בגרף שמעל, לא כדי להסיק על פעילות השוק.
כל עמודה = טווח של 2,000 ₪ למ"ר. הקצה הימני מרכז הכל מעל 60,000.
| סוג נכס | עסקאות | מחיר חציוני ₪ | ₪ למ"ר |
|---|---|---|---|
| בחרו יישוב | |||
איפה לשים מיקוד. שלוש שכבות, כולן עם נ"צ אמיתי: תוכניות כוללניות בקידום (ההזדמנות — גדול יותר = שלב מתקדם יותר), יישובים (צבע לפי מחיר חציוני למ"ר — ירוק זול, אדום יקר), ומודעות קרקע. נ"צ היישוב מחושב ממרכז תחום התוכניות שלו — מדויק לרמת יישוב, לא לרמת חלקה.
הזינו נקודה ונבדוק בזמן אמת: אילו תוכניות חלות עליה ובאיזה שלב (מנהל התכנון), ומה הבונוסים הגיאוגרפיים — מעיין, נחל, מטע, דרך גישה, קרבה לשטח בנוי, ושיפוע הקרקע. נ"צ רשת ישראל (ITM) מתקבל גם — הדביקו כמו שמופיע באפליקציית המפות.
הכלי מציג נתונים ואינו ייעוץ השקעות. לפני כל עסקה — נסח טאבו, ובדיקת עורך דין מקרקעין.